地上権の抹消登記は、原則、所有者（登記権利者）と地上権者（登記義務者）とが共同で申請する必要があります。しかし、例外的に、登記義務者の所在が分からない場合、登記権利者が単独で登記申請できるやり方があります。これまでこの単独申請の手続には手間がかかりましたが、令和５年４月より、一定の要件を充たせば、簡易に申請できるようになりました。
１ 公示催告申立と除権決定の
ハードル
登記義務者の所在が知れないために登記義務者と共同で権利に関する登記の抹消を申請することができない場合、公示催告及び除権決定の手続を経ることで、単独で抹消登記をすることができます。
公示催告とは、裁判所が公告の方法で当事者に権利の届出を催告する制度で、一定期間経過後も届出がなければ、裁判所は失権の効力を生ずる旨の裁判（除権決定）を行い、これにより単独で抹消登記が申請可能になります。
もっとも、公示催告は「登記義務者の所在が知れない」ことを要件としており、現実に現地を訪れ、近隣住民から事情聴取して報告書等を提出する必要があり、相応の手間を要するものでした。このため、これまでこの制度はあまり利用されていませんでした。
２ 抹消手続の簡略化
形骸化した登記を単独で抹消する手続をもっと利用しやすくするために、令和５年４月１日より、登記義務者の所在が知れない場合の一定の登記の抹消手続が簡略化されました。
①地上権等の抹消
存続期間が登記されている権利（地上権、永小作権、質権、賃借権、採石権）について、登記記録上その存続期間が既に満了している場合において、相当な調査を行ってもなお登記義務者の所在が判明しないときは、「その所在が知れないものとみなす」とされました。
ここでいう相当な調査には、登記記録上の住所における住民票の登録の有無やその住所を本籍地とする戸籍や戸籍の附票の有無、その住所に宛てた郵便物の到達の有無などを調査し、転居先が判明するのであればこれを追跡し調査すれば足り、現地調査までは不要とされています。
これにより、登記権利者は、公示催告申立のハードルが下がり、除権決定を経て単独で抹消することができます。
②登記義務者が法人の場合の
担保権抹消
今回の事例とは異なりますが、登記義務者である法人の登記簿が存在しているものの、その代表者（清算人を含みます。）の生死などが相当の調査を行ってもわからない場合、担保権（先取特権、質権、抵当権）について、被担保債権の弁済期から30年を経過し、かつ、当該法人が解散した日から30年を経過したときは、単独で登記の抹消を申請することができるようになりました。ここでいう相当の調査とは、①と同様の調査で足ります。
これにより、これまで被担保債権、利息及び損害金に相当する金銭を供託する必要がありましたが、供託金なしで単独で抹消登記ができるようになりました。
３ 諦めないで、まずはご相談を
相続土地国庫帰属制度には、帰属させることができない土地の要件が細かく定められており、今回のようなケースもそのままでは帰属させることができません（相続土地国庫帰属制度については、令和５年４月号をご参照ください。）。
また、相続土地国庫帰属制度に関わらず、不動産を売買するときなど、担保権等の登記が残っていると支障が出ます。
公示催告申立のハードルが下がったとはいえ、住民票や戸籍を調査するには専門家の協力が必要です。古い登記が抹消できずに悩んでいた方も、諦めずに、まずは、お近くの司法書士へご相談ください。
司法書士法人つなぐ
島田市本通四丁目2番の3
司法書士 佐藤麻妃 氏